Lorsqu’un client anglophone souhaite acheter une maison, un appartement ou une parcelle en Suisse, la présence d’une servitude au registre foncier soulève souvent de nombreuses questions.
Le client peut notamment demander :
What does this easement mean?
Can my neighbour use part of my land?
Will this right continue after the property is sold?
Does this restriction reduce the value of the property?
Pour un notaire suisse, la difficulté ne consiste pas seulement à traduire le mot servitude. Il faut expliquer clairement la nature du droit, identifier les parcelles concernées et présenter ses conséquences concrètes.
Cet exercice constitue donc un excellent moyen de travailler son anglais juridique suisse et son vocabulaire d’anglais immobilier notarial.
Qu’est-ce qu’une servitude foncière ?
Une servitude foncière est un droit réel qui met un immeuble au service d’un autre immeuble.
Concrètement, le propriétaire d’une parcelle peut être tenu de tolérer certains actes accomplis par le propriétaire d’une autre parcelle. Il peut également devoir s’abstenir d’exercer certains droits attachés à sa propriété.
En anglais, le terme le plus couramment utilisé est :
easement
On pourra ainsi dire :
An easement is a right benefiting one property and burdening another property.
En français :
Une servitude est un droit qui bénéficie à un immeuble et qui grève un autre immeuble.
Le Code civil suisse prévoit le régime des servitudes foncières, tandis que l’extrait du registre foncier permet d’identifier les droits et charges qui concernent une parcelle.
Fonds dominant et fonds servant
Pour comprendre une servitude, il faut distinguer deux immeubles.
Le fonds dominant est l’immeuble qui bénéficie de la servitude.
Le fonds servant est l’immeuble grevé par la servitude.
En anglais, on peut employer :
- dominant property ou dominant land ;
- servient property ou servient land.
Dans un registre plus technique, on rencontre également :
- dominant tenement ;
- servient tenement.
Cependant, le mot tenement peut sembler ancien ou très juridique pour un client particulier. Dans une conversation, les expressions property benefiting from the easement et property burdened by the easement seront souvent plus claires.
Par exemple :
Your property is burdened by a right of way benefiting the neighbouring property.
Cela signifie :
Votre bien est grevé d’un droit de passage au bénéfice de la propriété voisine.
Le notaire peut aussi dire :
The neighbouring property is the property benefiting from the easement, while your property is the property over which the right may be exercised.
Cette formulation est plus longue, mais elle évite d’introduire immédiatement un vocabulaire trop technique.
L’exemple classique : le droit de passage
La servitude la plus facile à expliquer à un client anglophone est le droit de passage.
En anglais, on parle de :
right of way
Un droit de passage permet, selon son contenu, de traverser une parcelle à pied, en véhicule ou par d’autres moyens afin d’accéder à une autre propriété.
Le notaire pourrait expliquer :
The neighbouring owner has a right of way over part of your property in order to access their land.
Ou :
This easement allows the owner of the neighbouring property to use the access road shown on the plan.
Il est important de ne pas aller au-delà du contenu exact de la servitude.
Par exemple, un droit de passage à pied n’autorise pas nécessairement le passage de véhicules.
Le notaire pourra préciser :
The exact scope of the right depends on the wording of the easement agreement and, where applicable, on the relevant plan.
Autrement dit :
L’étendue exacte du droit dépend du texte constitutif de la servitude et, le cas échéant, du plan applicable.
Comment traduire « grever un immeuble » ?
Le verbe français grever ne doit pas être traduit littéralement.
En anglais juridique immobilier, on emploiera souvent :
to burden a property
ou :
to encumber a property
Par exemple :
The property is burdened by an easement.
Le bien est grevé d’une servitude.
Le mot encumbrance est plus large. Il peut désigner différentes charges ou droits affectant un bien immobilier, notamment une servitude, une hypothèque ou une autre restriction.
On pourrait donc dire :
The Land Register extract lists the encumbrances affecting the property, including any easements and mortgage rights.
Le portail officiel suisse recommande précisément de consulter l’extrait du registre foncier pour obtenir des informations sur une parcelle ou un bien immobilier.
La servitude est attachée à l’immeuble
L’un des points les plus importants à expliquer est que la servitude foncière est, en principe, attachée aux immeubles concernés.
Elle n’est pas simplement accordée personnellement au propriétaire actuel.
Si le bien est vendu, la servitude continue généralement à produire ses effets au profit ou à la charge des nouveaux propriétaires.
En anglais :
The easement is attached to the property rather than to the individual owner.
Ou :
If the property is sold, the easement generally continues to bind the new owner.
Le mot bind est particulièrement utile en anglais juridique.
The easement binds successive owners of the property.
Cela signifie que les propriétaires successifs doivent respecter la servitude.
Pour un client, on pourra employer une formulation plus simple :
The right does not disappear when the property changes hands.
L’expression to change hands signifie qu’un bien est transféré à un nouveau propriétaire.
Une servitude n’est pas nécessairement un problème
Les clients étrangers peuvent être inquiets lorsqu’ils découvrent une servitude dans l’extrait du registre foncier.
Le notaire doit éviter de présenter toute servitude comme un obstacle à la vente.
Il convient plutôt d’en vérifier :
- la nature ;
- l’emplacement ;
- l’étendue ;
- les bénéficiaires ;
- les obligations éventuelles ;
- les conséquences pratiques sur l’utilisation du bien.
Le notaire peut dire :
The existence of an easement is not necessarily a problem. We first need to examine its exact content and determine how it affects the use of the property.
Ou :
Many properties are subject to easements, particularly rights of way or rights relating to utility lines.
Parmi les exemples fréquents figurent notamment :
- les droits de passage ;
- les droits de conduite ;
- les droits relatifs aux canalisations ;
- les restrictions de construire ;
- les droits d’usage particuliers.
Les servitudes de conduites et de canalisations
Une parcelle peut être grevée par le passage de conduites d’eau, de gaz, d’électricité ou d’autres installations.
En anglais, on peut employer :
utility easement
easement for underground pipes
right to install and maintain utility lines
Par exemple :
The property is subject to a utility easement allowing underground pipes to cross the land.
Le verbe to cross est simple et naturel :
The water pipe crosses the property.
Lorsque le droit inclut l’accès pour l’entretien, le notaire peut préciser :
The beneficiary may also have a right to enter the property for inspection, maintenance or repair work.
Les conditions précises doivent toutefois être vérifiées dans l’acte constitutif et dans les pièces du registre foncier.
Les restrictions de construire
Une servitude peut aussi limiter la manière dont un propriétaire construit sur sa parcelle.
On pourra parler de :
building restriction
restriction on construction
easement restricting the height or location of buildings
Par exemple :
This easement restricts the construction of buildings within a defined area of the property.
Ou :
The owner may not build above the maximum height specified in the easement agreement.
Le mot may not exprime une interdiction :
The owner may not construct a building in this area.
Dans un anglais plus contractuel, on trouvera :
The owner shall not erect any structure within the restricted area.
Le verbe to erect signifie construire ou édifier. Il est courant dans les documents immobiliers, mais moins naturel lors d’un échange oral avec un client.
Comment expliquer l’inscription au registre foncier ?
Une servitude foncière est normalement constituée par son inscription au registre foncier, sauf exceptions prévues par la loi.
Le notaire peut expliquer ce principe ainsi :
The easement is recorded in the Land Register and is therefore legally connected to the properties concerned.
Ou :
The Land Register entry identifies the property benefiting from the easement and the property burdened by it.
Il faut toutefois préciser que l’extrait du registre foncier ne contient pas toujours tous les détails pratiques du droit.
Il peut être nécessaire de consulter :
- l’acte constitutif ;
- les pièces justificatives ;
- le plan de servitude ;
- les inscriptions complémentaires.
Le notaire pourra dire :
The Land Register extract confirms the existence of the easement, but we may need to review the underlying deed and plan to determine its exact scope.
L’expression underlying deed désigne l’acte qui constitue le fondement de l’inscription.
Easement, covenant ou restriction ?
Il faut être prudent avec le vocabulaire issu de la common law.
Easement
Le mot easement convient généralement pour traduire une servitude accordant un droit d’usage sur le bien d’autrui.
Exemple :
a right-of-way easement
Restrictive covenant
Dans les systèmes de common law, un restrictive covenant est généralement un engagement limitant l’utilisation d’un bien.
Cette expression peut être utile pour donner une comparaison à un client britannique, mais elle ne doit pas être présentée comme l’équivalent juridique exact de toutes les servitudes suisses.
Le notaire peut dire :
The Swiss concept is comparable in some respects to an easement or restrictive covenant, although the legal rules are not identical.
Encumbrance
Le terme encumbrance désigne de manière générale une charge affectant un bien.
Une servitude peut donc être décrite comme un type d’encumbrance, mais les deux termes ne sont pas synonymes.
An easement is one type of encumbrance that may affect real estate.
Comment répondre aux questions fréquentes du client ?
Le voisin peut-il passer n’importe où ?
Can the neighbour cross any part of my land?
Réponse possible :
No. The right of way must be exercised within the area and under the conditions defined by the easement. We need to review the deed and the plan to identify the precise route.
Puis-je fermer le passage avec un portail ?
Can I install a gate across the access road?
Réponse prudente :
That depends on the terms of the easement and on whether the gate would interfere with the beneficiary’s ability to exercise the right. The proposed arrangement should be reviewed before any work is carried out.
Le verbe to interfere with signifie entraver ou gêner.
Qui doit entretenir le chemin ?
Who is responsible for maintaining the access road?
Réponse possible :
The maintenance obligations may be set out in the easement agreement. If they are not, the applicable legal rules and the way in which the road is used will need to be considered.
La servitude peut-elle être supprimée ?
Can the easement be removed from the Land Register?
Réponse possible :
An easement cannot simply be deleted because the owner no longer wants it. Its removal generally requires a valid legal basis and the necessary consent or decision.
La servitude réduit-elle la valeur du bien ?
Does the easement reduce the value of the property?
Réponse possible :
That depends on its practical impact. A minor underground utility easement may have little effect, whereas a frequently used right of way crossing a private garden may be more significant.
Exemple de dialogue entre un notaire et un acquéreur
Client:
I have seen a right of way in the Land Register extract. Should I be concerned?
Notaire :
Not necessarily. A right of way means that another property benefits from a right to cross a defined part of this land. We need to examine the deed and the relevant plan to understand who may use the right, where the route is located and whether it may be used by vehicles or only by pedestrians.
Client:
Will the right disappear when I purchase the property?
Notaire :
No. The easement is attached to the property and will generally continue to apply after the sale. As the new owner, you will acquire the property subject to that right.
Client:
Can the neighbour use the road at any time?
Notaire :
The answer depends on the wording and purpose of the easement. The right must be exercised within its legal scope and in a manner consistent with the relevant documents.
Formulation complète à utiliser lors d’un rendez-vous
The Land Register extract shows that the property is burdened by a right-of-way easement. This means that the owner of the neighbouring property has a legally protected right to cross a defined part of the land.
The easement is attached to the properties concerned, so it will generally remain in force even after the property is sold. By purchasing the property, you will become the owner subject to this existing right.
The Land Register extract confirms that the easement exists, but it does not necessarily provide all the practical details. We must therefore review the original deed and the relevant plan to determine the exact route, the permitted uses and any maintenance obligations.
Traduction française
L’extrait du registre foncier indique que le bien est grevé d’une servitude de passage. Cela signifie que le propriétaire du bien voisin dispose d’un droit juridiquement protégé lui permettant de traverser une partie déterminée du terrain.
La servitude est attachée aux immeubles concernés. Elle reste donc généralement en vigueur même après la vente du bien. En achetant le bien, vous en deviendrez propriétaire sous réserve de ce droit existant.
L’extrait du registre foncier confirme l’existence de la servitude, mais il ne fournit pas nécessairement tous les détails pratiques. Nous devons donc consulter l’acte d’origine et le plan applicable afin de déterminer le tracé exact, les usages autorisés et les éventuelles obligations d’entretien.
Le vocabulaire essentiel
| Français | Anglais |
|---|---|
| Servitude | Easement |
| Servitude foncière | Easement attached to land |
| Droit de passage | Right of way |
| Fonds dominant | Dominant property |
| Fonds servant | Servient property |
| Bien grevé | Burdened property |
| Bien bénéficiaire | Benefiting property |
| Grever un bien | To burden / encumber a property |
| Charge | Encumbrance |
| Acte constitutif | Deed creating the easement |
| Plan de servitude | Easement plan |
| Tracé du passage | Route of the right of way |
| Canalisation | Pipe / pipeline |
| Conduite souterraine | Underground utility line |
| Restriction de construire | Building restriction |
| Entretien | Maintenance |
| Réparation | Repair |
| Inscription au registre foncier | Entry in the Land Register |
| Radiation | Deletion from the Land Register |
| Propriétaires successifs | Successive owners |
Les verbes à retenir
To benefit
The neighbouring property benefits from the easement.
La propriété voisine bénéficie de la servitude.
To burden
The easement burdens the property being sold.
La servitude grève le bien vendu.
To bind
The easement binds future owners.
La servitude s’impose aux futurs propriétaires.
To exercise a right
The right of way must be exercised in accordance with the deed.
Le droit de passage doit être exercé conformément à l’acte.
To interfere with
The owner must not interfere with the exercise of the right of way.
Le propriétaire ne doit pas entraver l’exercice du droit de passage.
To maintain
The parties share the cost of maintaining the access road.
Les parties partagent les frais d’entretien de la voie d’accès.
Exercice de traduction
Traduisez les phrases suivantes en anglais :
- La parcelle est grevée d’une servitude de passage.
- La servitude bénéficie au propriétaire de la parcelle voisine.
- Le droit est attaché à l’immeuble et non à la personne du propriétaire.
- Il faut consulter l’acte constitutif pour déterminer l’étendue exacte de la servitude.
- Le droit de passage est limité à la zone indiquée sur le plan.
- La servitude continuera à s’appliquer après la vente.
Proposition de correction
- The plot is burdened by a right-of-way easement.
- The easement benefits the owner of the neighbouring plot.
- The right is attached to the property rather than to the individual owner.
- The deed creating the easement must be reviewed to determine the exact scope of the right.
- The right of way is limited to the area shown on the plan.
- The easement will continue to apply after the sale.
À retenir
Pour expliquer une servitude suisse en anglais, le notaire doit être capable de présenter quatre éléments :
What right has been granted?
Quel droit a été accordé ?
Which property benefits from the right?
Quel immeuble bénéficie du droit ?
Which property is burdened by the right?
Quel immeuble est grevé par le droit ?
How may the right be exercised in practice?
Comment le droit peut-il être exercé concrètement ?
Le terme easement constitue une bonne traduction de départ. Toutefois, une traduction isolée ne suffit pas.
Le rôle du notaire consiste à expliquer la fonction réelle de la servitude, son inscription au registre foncier et ses conséquences pour l’acquéreur.
C’est précisément cette capacité à expliquer le droit suisse dans un anglais clair et naturel qui distingue la simple connaissance du vocabulaire d’une véritable maîtrise de l’anglais juridique.
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